En bref : au Maroc, le statut le plus sûr est le titre foncier : le bien est immatriculé à la Conservation foncière et sa propriété est garantie. Un bien sous melkia (acte adoulaire) n’est pas immatriculé et demande plus de précautions. La VEFA est l’achat d’un logement sur plan. Dans tous les cas, faites vérifier le statut par un notaire avant de signer quoi que ce soit.
Le titre foncier : le statut de référence
Un bien « titré » est immatriculé au registre foncier tenu par la Conservation foncière (qui dépend de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie, l’ANCFCC). Chaque bien a un numéro de titre et une fiche qui indique :
- le ou les propriétaires ;
- la surface et les limites du terrain ;
- les charges éventuelles : hypothèques, servitudes, saisies.
Avant tout achat, le notaire demande un certificat de propriété récent : il montre l’état du titre à cette date. L’achat est ensuite inscrit sur le titre, ce qui rend le transfert de propriété opposable à tous.
Pour l’acheteur, c’est le statut le plus sûr, et c’est souvent une condition pour obtenir un crédit immobilier.
La melkia : un bien non immatriculé
Une partie des biens anciens, notamment dans la médina, n’est pas immatriculée. La propriété repose alors sur une melkia, un acte établi par des adouls à partir de témoignages, qui atteste que le vendeur possède le bien.
Les risques sont plus élevés : limites moins précises, héritiers qui n’apparaissent pas, contestations possibles. Il est possible de demander l’immatriculation du bien (une procédure de réquisition auprès de la Conservation foncière), mais elle prend du temps et peut faire l’objet d’oppositions.
Notre conseil : pour un riad ou une maison ancienne, privilégiez un bien déjà titré, ou faites mener l’immatriculation par votre notaire avant la vente définitive. Voir nos riads à vendre.
La VEFA : acheter sur plan
La vente en l’état futur d’achèvement, encadrée par la loi n° 44-00 (modifiée par la loi n° 107-12), permet d’acheter un logement avant sa construction. Le prix est payé par étapes, au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Points à vérifier dans le contrat :
- l’échéancier des paiements et ce qui déclenche chacun d’eux ;
- la date de livraison et ce qui est prévu en cas de retard ;
- les garanties offertes à l’acheteur et la description précise du logement (surface, plans, matériaux) ;
- la solidité et la réputation du promoteur, et l’existence des autorisations de construire.
La copropriété : acheter un appartement
Un appartement fait partie d’un immeuble en copropriété, régi par la loi n° 18-00. Chaque lot a en principe son propre titre foncier. Avant d’acheter, demandez le règlement de copropriété, le montant des charges et l’état des comptes du syndic : ils conditionnent la vie dans la résidence (piscine, gardiennage, entretien). Voir nos biens à vendre.
Les terrains : des statuts particuliers
Pour un terrain, vérifiez en plus sa vocation : les terres agricoles obéissent à des règles spécifiques, notamment pour les acheteurs étrangers, et certaines catégories de terres (terres collectives, biens habous) ne s’achètent pas comme un terrain privé ordinaire. La note de renseignements urbanistiques de l’Agence urbaine indique ce qui peut être construit. Vous cherchez un terrain ? Décrivez votre projet.
La liste à demander avant de signer
- Le certificat de propriété récent (bien titré) ou l’acte de melkia (bien non titré)
- Le plan cadastral et, pour un terrain, la note de renseignements urbanistiques
- Le permis de construire et le permis d’habiter (maison, villa)
- Le règlement de copropriété et les charges (appartement)
- Le contrat de réservation et les garanties (VEFA)
Pour la suite, lisez notre guide Acheter un bien au Maroc quand on est étranger.
Cet article donne des repères généraux et ne remplace pas le conseil d’un notaire. Dernière mise à jour : octobre 2026.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’un titre foncier au Maroc ?
C’est l’immatriculation d’un bien au registre foncier tenu par la Conservation foncière. Le titre indique le propriétaire, la surface et les charges éventuelles comme les hypothèques. C’est le statut le plus sûr pour l’acheteur, et souvent une condition pour obtenir un crédit.
Qu’est-ce qu’une melkia ?
Une melkia est un acte établi par des adouls, à partir de témoignages, qui atteste qu’une personne possède un bien non immatriculé. Les risques sont plus élevés qu’avec un titre foncier : il est possible de demander l’immatriculation, mais la procédure prend du temps.
Qu’est-ce que la VEFA ?
La vente en l’état futur d’achèvement est l’achat d’un logement sur plan, encadré par la loi n° 44-00 modifiée par la loi n° 107-12. Le prix est payé par étapes selon l’avancement des travaux, et le contrat doit préciser l’échéancier, la date de livraison et les garanties.
Quels documents demander avant de signer ?
Le certificat de propriété récent ou l’acte de melkia, le plan cadastral, le permis de construire et le permis d’habiter pour une maison, le règlement de copropriété pour un appartement, et le contrat de réservation pour une VEFA. Votre notaire contrôle ces pièces.
