En resumen: en Marruecos, la situación más segura es el título de propiedad (titre foncier): el inmueble está inscrito en la Conservación de la Propiedad y la propiedad está garantizada. Un inmueble en régimen de melkia (acta adular) no está inscrito y exige más precauciones. La VEFA es la compra sobre plano. En todos los casos, pida a un notario que compruebe la situación antes de firmar nada.
El título de propiedad: la referencia
Un inmueble « titulado » está inscrito en el registro que lleva la Conservación de la Propiedad (dependiente de la agencia nacional de conservación de la propiedad, la ANCFCC). Cada inmueble tiene un número de título y una ficha que indica:
- el propietario o los propietarios;
- la superficie y los linderos;
- las cargas posibles: hipotecas, servidumbres, embargos.
Antes de cualquier compra, el notario pide un certificado de propiedad reciente que muestra el estado del título en esa fecha. Después, la compra se inscribe en el título, lo que hace la transmisión oponible frente a todos.
Para el comprador es la situación más segura, y a menudo una condición para obtener una hipoteca.
La melkia: un inmueble sin inscribir
Parte de los inmuebles antiguos, sobre todo en la medina, no está inscrita. La propiedad se basa entonces en una melkia, un acta redactada por adules a partir de testimonios, que acredita que el vendedor posee el inmueble.
Los riesgos son mayores: linderos menos precisos, herederos que no aparecen, posibles impugnaciones. Se puede solicitar la inscripción del inmueble (un procedimiento de requisición ante la Conservación de la Propiedad), pero lleva tiempo y puede ser objeto de oposiciones.
Nuestro consejo: para un riad o una casa antigua, dé prioridad a un inmueble ya titulado, o pida a su notario que tramite la inscripción antes de la venta definitiva. Vea nuestros riads en venta.
La VEFA: comprar sobre plano
La venta en estado futuro de acabado (VEFA), regulada por la Ley n.º 44-00 (modificada por la Ley n.º 107-12), permite comprar una vivienda antes de construirse. El precio se paga por etapas según el avance de la obra.
Qué comprobar en el contrato:
- el calendario de pagos y qué desencadena cada uno;
- la fecha de entrega y qué ocurre en caso de retraso;
- las garantías para el comprador y la descripción precisa de la vivienda (superficie, planos, materiales);
- la solidez y la reputación del promotor, y la existencia de las licencias de obra.
La comunidad de propietarios: comprar un apartamento
Un apartamento forma parte de un edificio en régimen de copropiedad, regido por la Ley n.º 18-00. Cada unidad suele tener su propio título. Antes de comprar, pida el reglamento de la comunidad, los gastos y el estado de las cuentas de la administración: determinan la vida en la residencia (piscina, vigilancia, mantenimiento). Vea nuestros inmuebles en venta.
Los terrenos: situaciones particulares
En un terreno, compruebe además su vocación: las tierras agrícolas tienen normas específicas, sobre todo para compradores extranjeros, y algunas categorías de tierras (tierras colectivas, bienes habús) no se compran como un terreno privado corriente. La nota de información urbanística de la Agencia Urbana indica qué se puede construir. ¿Busca un terreno? Cuéntenos su proyecto.
Lo que debe pedir antes de firmar
- El certificado de propiedad reciente (inmueble titulado) o el acta de melkia (inmueble sin inscribir)
- El plano catastral y, en un terreno, la nota de información urbanística
- La licencia de obra y el permiso de habitar (casa, villa)
- El reglamento de la comunidad y los gastos (apartamento)
- El contrato de reserva y las garantías (VEFA)
A continuación, lea nuestra guía Comprar un inmueble en Marruecos siendo extranjero.
Este artículo ofrece orientaciones generales y no sustituye el consejo de un notario. Última actualización: octubre de 2026.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un título de propiedad en Marruecos?
Es la inscripción de un inmueble en el registro que lleva la Conservación de la Propiedad. El título indica el propietario, la superficie y las cargas posibles, como hipotecas. Es la situación más segura para el comprador y a menudo una condición para obtener una hipoteca.
¿Qué es una melkia?
Una melkia es un acta redactada por adules a partir de testimonios, que acredita que una persona posee un inmueble no inscrito. Los riesgos son mayores que con un título: se puede solicitar la inscripción, pero el procedimiento lleva tiempo.
¿Qué es la VEFA?
La VEFA es la compra de una vivienda sobre plano, regulada por la Ley n.º 44-00 modificada por la Ley n.º 107-12. El precio se paga por etapas según avanza la obra, y el contrato debe precisar el calendario de pagos, la fecha de entrega y las garantías.
¿Qué documentos pedir antes de firmar?
El certificado de propiedad reciente o el acta de melkia, el plano catastral, la licencia de obra y el permiso de habitar para una casa, el reglamento de la comunidad para un apartamento y el contrato de reserva para una VEFA. Su notario los revisa.
